一昨日、賃貸住宅フェアで加藤ひろゆきさんの講演を聴いてきました。
大変バイタリティーのあるお方でたくさんの人が聴きに来ていました。

氏の不動産投資のスタンスは激安高利回りで、自己管理が基本です。
ほとんどの物件がおおよそ20〜30％程度の利回りがでており、最高で220％だそうです。

私と妻の場合は、自己資金が2000万円で残り1億8500万円を銀行から借入れています。

加藤さんが聞いたらきっと卒倒するでしょう。

物件価格1億9500万円に対し年間の家賃収入は1800万円なので表面利回りは9.2％になります。
ローンの返済が年間960万円なので、それを差し引くと利回りは4.3％になります。

220％とは比べ物にもなりません。

しかし、銀行から借りた1億8500万円は自分のお金ではないので自己資金の2000万円で計算し直すと、利回りは42％になります。

これがレバレッジの威力です。

レバレッジ物件には金利上昇のリスクがありますし、何十年もローンを払い続けるという心理的負担や元金部分は控除できないので、繰上返済などで対処しないとやがてデフォルトを起こします。

反対に激安物件はそもそもみんなが敬遠する物件が多いので、ちゃんと見極めないと瑕疵のある物件を掴まされたり、莫大なリフォーム費用が発生したり、なかなか入居者が決まらないといったリスクがあります。

いずれの投資手法にしてもしっかり勉強して、どうリスクを回避するかが重要です。

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