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2007.10.27
ガス漏れ発覚
新しいプロパン会社による調査が始まった。
設備を新しくする上で、隅から隅までくまなく点検してもらった。
その結果、わずかではあるがガス漏れを起こしていたことが判明した。
ガス会社を切り替えてよかった。
前にも書いたが、このプロパン会社は安全管理を売り物にしている会社だ。
今回、耐震ホースや、ガス検知器の設置もお願いした。
収益を生んでくれる物件で事故があったら、しゃれにならない。
逆に言うと結構、巷のガス会社はその辺がいい加減だそうだ。
消防法とか高圧ガス保安法などの規制を受けているはずだが？
数週間のうちには、給湯器も新品になり風呂のお湯張りを自動に
ストップさせる機能付きの給湯器に更新される。
賃借人の人にもメリットがあることは、喜ばしいことだ。
所有物件がプロパンガスの方は切り替えを検討してみてはいかがだろうか？
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
設備を新しくする上で、隅から隅までくまなく点検してもらった。
その結果、わずかではあるがガス漏れを起こしていたことが判明した。
ガス会社を切り替えてよかった。
前にも書いたが、このプロパン会社は安全管理を売り物にしている会社だ。
今回、耐震ホースや、ガス検知器の設置もお願いした。
収益を生んでくれる物件で事故があったら、しゃれにならない。
逆に言うと結構、巷のガス会社はその辺がいい加減だそうだ。
消防法とか高圧ガス保安法などの規制を受けているはずだが？
数週間のうちには、給湯器も新品になり風呂のお湯張りを自動に
ストップさせる機能付きの給湯器に更新される。
賃借人の人にもメリットがあることは、喜ばしいことだ。
所有物件がプロパンガスの方は切り替えを検討してみてはいかがだろうか？
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
2007.10.26
植栽の整備完了
植栽の整備が完了した。
造園やさんの親父さんは、写真を撮って送ってきてくれた。
年配の方なのでてっきりフィルム式カメラでプリントしたものを
送ってくるのかと思いきや、デジカメでキレイにワードかなんかで
貼り付けてあった。
サツキとオオムラサキと白南天を追加し、さらに雑草という雑草を引っこ抜いてもらった。
とても一人ではできない量だ。
きっと、トラックに満載の雑草が出たことだろう。
サツキやオオムラサキの花が咲く来春が楽しみだ。
今日物件を見に行きたかったが、雨なのでやめることにした。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
造園やさんの親父さんは、写真を撮って送ってきてくれた。
年配の方なのでてっきりフィルム式カメラでプリントしたものを
送ってくるのかと思いきや、デジカメでキレイにワードかなんかで
貼り付けてあった。
サツキとオオムラサキと白南天を追加し、さらに雑草という雑草を引っこ抜いてもらった。
とても一人ではできない量だ。
きっと、トラックに満載の雑草が出たことだろう。
サツキやオオムラサキの花が咲く来春が楽しみだ。
今日物件を見に行きたかったが、雨なのでやめることにした。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
2007.10.20
物件調査
不動産投資をする上で、物件巡りは欠かせない。
そんな時にて役に立つグッズや物件調査について紹介しよう。
1.地図
私の場合はNAVITIMEを活用している。
NAVITIMEはPCと携帯が連動しているので、
自宅で最寄り駅から物件までのルートを検索しておいて
最寄り駅から物件まで実際に歩く時は携帯版NAVITIMEを頼りに歩いている。
こうすると道に迷う事がほとんど無い。
GPS機能付き携帯だとより精度が高い。
2.デジカメ
当たり前の事だが必需品。バッテリー切れとメモリー切れに注意。
携帯のデジカメは解像度とレンズがイマイチなのでお勧めしない。
私はパナソニックのルミックスを使っている。
3.コンパス
物件がどの方位を向いているかチェックしている。
4.作業着
意外にこれを着ていると近所の人から怪しまれない。
5.筆記用具
現地で気になったことなど書き留める。
特に現在入居数が何室あるか？
これはガスメーターを見ればすぐに解る。
入居していないと、ガスメーターがロックされている。
6.ストップウォッチ
物件から駅までの所要時間を測るため。
私は携帯に付いているものを使っている。
物件案内に書いてある時間はあてにならない。
ちなみに所要時間は帰りに計るようにしている。
行きは迷ったりして正解な時間を掴めないからだ。
7.駅前のスーパーの駐車場
電車で行くことがほとんどだが、車で行くときは駅前のスーパーに止める事にしている。
なぜなら、現地まで行ってしまうと駅から物件までの
距離感とか周辺の商業施設が把握できないからだ。
スーパーやコンビニなど便がいいか？
周囲に風俗街や治安の悪そうな所がないか？
実際に自分で住む感覚で確認するようにしている。
また、地元の不動産屋さんにどんな物件が人気があるか？
どんな客層が多いかもヒアリングするようにしている。
スーパーの駐車代は買い物をすればタダになる。
8.建築図面
物件のクラックや錆など不具合を書き留めるのに便利。
言葉で書いてもどこのことかあとで分からなくなる。
なければ不動産屋でくれる間取り図で代用。
9.水準器
物件が傾いている場合があるのでこれでチェック
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そんな時にて役に立つグッズや物件調査について紹介しよう。
1.地図
私の場合はNAVITIMEを活用している。
NAVITIMEはPCと携帯が連動しているので、
自宅で最寄り駅から物件までのルートを検索しておいて
最寄り駅から物件まで実際に歩く時は携帯版NAVITIMEを頼りに歩いている。
こうすると道に迷う事がほとんど無い。
GPS機能付き携帯だとより精度が高い。
2.デジカメ
当たり前の事だが必需品。バッテリー切れとメモリー切れに注意。
携帯のデジカメは解像度とレンズがイマイチなのでお勧めしない。
私はパナソニックのルミックスを使っている。
3.コンパス
物件がどの方位を向いているかチェックしている。
4.作業着
意外にこれを着ていると近所の人から怪しまれない。
5.筆記用具
現地で気になったことなど書き留める。
特に現在入居数が何室あるか？
これはガスメーターを見ればすぐに解る。
入居していないと、ガスメーターがロックされている。
6.ストップウォッチ
物件から駅までの所要時間を測るため。
私は携帯に付いているものを使っている。
物件案内に書いてある時間はあてにならない。
ちなみに所要時間は帰りに計るようにしている。
行きは迷ったりして正解な時間を掴めないからだ。
7.駅前のスーパーの駐車場
電車で行くことがほとんどだが、車で行くときは駅前のスーパーに止める事にしている。
なぜなら、現地まで行ってしまうと駅から物件までの
距離感とか周辺の商業施設が把握できないからだ。
スーパーやコンビニなど便がいいか？
周囲に風俗街や治安の悪そうな所がないか？
実際に自分で住む感覚で確認するようにしている。
また、地元の不動産屋さんにどんな物件が人気があるか？
どんな客層が多いかもヒアリングするようにしている。
スーパーの駐車代は買い物をすればタダになる。
8.建築図面
物件のクラックや錆など不具合を書き留めるのに便利。
言葉で書いてもどこのことかあとで分からなくなる。
なければ不動産屋でくれる間取り図で代用。
9.水準器
物件が傾いている場合があるのでこれでチェック
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
2007.10.13
サラリーマンからの脱出
私が子供の頃、植木等さんの「スーダラ節」が大ヒットした。
「サラリーマンは気楽な稼業」と言う一節があるが、その頃に比べると今は厳しいかも知れない。
成果を生み出すための、斬新な発想と不屈の行動力の持ち主でないと優秀な社員とは呼べない。
しかし、不動産投資をするようになって感じるのは、いくら優秀な社員でも、所詮はサラリーマンだっていうことだ。
自分で物件を選んで実際に金を出し賃貸経営をしてるとそのことがよくわかる。
その証拠のひとつは、どんなに優秀な社員でも自分で出資してまでリスクをとる者はいないと言うだ。
だからどこか会社の看板に頼っていて何となく真剣味に欠ける。
それから、日本の会社は実力だけでは出世できないので、上司に気に入られるためのゴルフや宴会などプライベートの付き合いも優秀な社員にとっての必須科目だ。
したがって上司とのコミュニケーションが上手く、ちょっと頭がよければ出世できる可能性はぐんと高くなる。
自分のミッションより上司との付き合いを優先するし、多少失敗してもお互いナァナァで済ませてしまう。
特に大企業にこの傾向が顕著だ。
これではいくら”優秀な社員”を抱えていても会社の業績が良くなるかについては果てしなく疑問符が付く。
どんなに無駄金を使っても自分の懐は痛まないし、仲良し集団では事の本質に踏み込めないので、常に成果は中途半端だ。
だから表向きは素晴らしいビジネスモデルでも、実は赤字だったりする。
植木等さんの頃はそれでもよかった。
経済発展が会社全体を牽引してくれたからだ。
でも今は、常に新しい価値を競合に先んじて市場に提供し続け、しっかり利益を稼げる体質をつくらないと勝ち残れない。
仲良し宴会と仲良しゴルフに興じている暇などあまりないはずだ。
2006年度の企業決算では過去最高益を更新する企業が多かったが、リストラや外注費の圧縮で利益を出している企業も多い。
その証拠にいくら会社の業績が良くても給料は上がらないし中小企業の業績は依然厳しいところが多い。
自分達の失敗のツケを社員や下請に押し付けているだけだ。
これではいずれ何かが破綻する。
使われる側だと給料は上がらないし、残業も減らない。
使う側になるには仕事以外のしがらみにも耐えなければならない。
どっちに行っても疲れる事ばかり。
そんな疲れたサラリーマンが今日も通勤電車に満載だ。
こぞって空いている座席を奪い合い不足気味の睡眠を補う。
将来リストラが待っているかも知れないのに自分からは動こうとしない。
なんか相当格好悪いと思う。
「サラリーマンからの脱出」
それに気付かせてくれた、不動産経営に私は感謝している。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
「サラリーマンは気楽な稼業」と言う一節があるが、その頃に比べると今は厳しいかも知れない。
成果を生み出すための、斬新な発想と不屈の行動力の持ち主でないと優秀な社員とは呼べない。
しかし、不動産投資をするようになって感じるのは、いくら優秀な社員でも、所詮はサラリーマンだっていうことだ。
自分で物件を選んで実際に金を出し賃貸経営をしてるとそのことがよくわかる。
その証拠のひとつは、どんなに優秀な社員でも自分で出資してまでリスクをとる者はいないと言うだ。
だからどこか会社の看板に頼っていて何となく真剣味に欠ける。
それから、日本の会社は実力だけでは出世できないので、上司に気に入られるためのゴルフや宴会などプライベートの付き合いも優秀な社員にとっての必須科目だ。
したがって上司とのコミュニケーションが上手く、ちょっと頭がよければ出世できる可能性はぐんと高くなる。
自分のミッションより上司との付き合いを優先するし、多少失敗してもお互いナァナァで済ませてしまう。
特に大企業にこの傾向が顕著だ。
これではいくら”優秀な社員”を抱えていても会社の業績が良くなるかについては果てしなく疑問符が付く。
どんなに無駄金を使っても自分の懐は痛まないし、仲良し集団では事の本質に踏み込めないので、常に成果は中途半端だ。
だから表向きは素晴らしいビジネスモデルでも、実は赤字だったりする。
植木等さんの頃はそれでもよかった。
経済発展が会社全体を牽引してくれたからだ。
でも今は、常に新しい価値を競合に先んじて市場に提供し続け、しっかり利益を稼げる体質をつくらないと勝ち残れない。
仲良し宴会と仲良しゴルフに興じている暇などあまりないはずだ。
2006年度の企業決算では過去最高益を更新する企業が多かったが、リストラや外注費の圧縮で利益を出している企業も多い。
その証拠にいくら会社の業績が良くても給料は上がらないし中小企業の業績は依然厳しいところが多い。
自分達の失敗のツケを社員や下請に押し付けているだけだ。
これではいずれ何かが破綻する。
使われる側だと給料は上がらないし、残業も減らない。
使う側になるには仕事以外のしがらみにも耐えなければならない。
どっちに行っても疲れる事ばかり。
そんな疲れたサラリーマンが今日も通勤電車に満載だ。
こぞって空いている座席を奪い合い不足気味の睡眠を補う。
将来リストラが待っているかも知れないのに自分からは動こうとしない。
なんか相当格好悪いと思う。
「サラリーマンからの脱出」
それに気付かせてくれた、不動産経営に私は感謝している。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
2007.10.08
植栽の手入れ
昨日、久々に物件に行った。
ところで、以前に物件概要を書いたことが無かったので、
紹介する。
川崎市
1R×35室
RC構造4階建て
築17年
年間家賃収入1,800万円
ローン返済25年
表面利回り9.2%
現在満室だ。
将来金利の上昇や、家賃の下落により
デフフォルトに陥る可能性もある物件だ。
それだけに、入居者に魅力のある物件にしなければならない。
そんなわけで、今回はエントランス廻りの植栽をキレイにすることにした。
物件を購入したときは植栽が枯れたり、雑草に侵略されたりして
お世辞にも綺麗とはいえなかった。
入居者様にはなんと申し訳ないことだろうか。
自分の家に雑草が生い茂っていて、気分のいい人がいるだろうか？
管理会社の人からはメンテナンスが面倒なので玉砂利にした方がよいと
アドバイスをもらった。
確かに植栽の維持は面倒でコストもかかると思う。
しかし、あえて何とかしたかった。
なぜなら、花とか植物は人の心をほっとさせるからだ。
玉砂利を見てほっとする人がいるだろうか？
あれは、他の植栽があって初めて生きるものだ。
特にこれから自分の住処を決めようと言うとき、
雑草が生い茂り、枯れてしまった植栽を見て
入居を決めようとは思わないだろう。
そんなわけで、昨日は造園やさんと打ち合わせるため、
物件を訪問した。
相変わらず、雑草が生い茂っている。
造園やさんは電話帳で探した。
できるだけこまめに植栽を面倒見てもらえるように
物件の近くの造園やさんで、個人経営ぽい所を選んだ。
この造園やさんの親父さんは真っ黒に日焼けし、
年季の入ったお方だ。
物件の植栽を見ていろいろとアドバイスしてくれた。
「これまでほとんど手を入れてないねえ。これじゃあ住んでいる人が気の毒だ」
と言っていた。
植栽に対する思いの強い人だと直感しこの職人に
全てお任せすることにした。
再来週には見違えるようにキレイになっているだろう。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
ところで、以前に物件概要を書いたことが無かったので、
紹介する。
川崎市
1R×35室
RC構造4階建て
築17年
年間家賃収入1,800万円
ローン返済25年
表面利回り9.2%
現在満室だ。
将来金利の上昇や、家賃の下落により
デフフォルトに陥る可能性もある物件だ。
それだけに、入居者に魅力のある物件にしなければならない。
そんなわけで、今回はエントランス廻りの植栽をキレイにすることにした。
物件を購入したときは植栽が枯れたり、雑草に侵略されたりして
お世辞にも綺麗とはいえなかった。
入居者様にはなんと申し訳ないことだろうか。
自分の家に雑草が生い茂っていて、気分のいい人がいるだろうか？
管理会社の人からはメンテナンスが面倒なので玉砂利にした方がよいと
アドバイスをもらった。
確かに植栽の維持は面倒でコストもかかると思う。
しかし、あえて何とかしたかった。
なぜなら、花とか植物は人の心をほっとさせるからだ。
玉砂利を見てほっとする人がいるだろうか？
あれは、他の植栽があって初めて生きるものだ。
特にこれから自分の住処を決めようと言うとき、
雑草が生い茂り、枯れてしまった植栽を見て
入居を決めようとは思わないだろう。
そんなわけで、昨日は造園やさんと打ち合わせるため、
物件を訪問した。
相変わらず、雑草が生い茂っている。
造園やさんは電話帳で探した。
できるだけこまめに植栽を面倒見てもらえるように
物件の近くの造園やさんで、個人経営ぽい所を選んだ。
この造園やさんの親父さんは真っ黒に日焼けし、
年季の入ったお方だ。
物件の植栽を見ていろいろとアドバイスしてくれた。
「これまでほとんど手を入れてないねえ。これじゃあ住んでいる人が気の毒だ」
と言っていた。
植栽に対する思いの強い人だと直感しこの職人に
全てお任せすることにした。
再来週には見違えるようにキレイになっているだろう。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
2007.10.04
プロパン会社切り替え
以前プロパンガス会社のことを書いたが、
今日、どのプロパンガス会社にするか決めた。
2社を競わせることでいろいろと勉強になった。
一社は大手で、その調達力と安心を謳い文句にしていた。
もう一社は、大家にターゲットを絞り消防法はもとより、様々な法令に詳しく、
各種セミナーや勉強会を主催していた。
私も、普段営業として様々なクライアントを訪問しているが、今回のことを通じて、
お客を口説き落とす最大の武器は情報だと痛感した。
もうここまで書けば、私がどちらのプロパン会社にしたかお判りだろう。
一番ぐぐっと来たのは、消防法が改正になり全ての住宅に
火災報知器の設置が義務づけられると言う情報だった。
この会社はすでにそのことを見越し、火災報知器メーカーと提携し格安で提供できる
ルートを開拓済みであったことだ。
サラリーマン大家は普段仕事でどうしてもこういった情報に疎くなりがちである。
そんなときに、さりげなくこんな情報をくれるパートナーはありがたい。
ただ、自分自身も営業職なので、真っ先に飛び込みでプロパン会社切り替えの提案を
持ってきてくれた営業マンに断りの電話をするときは正直つらかった。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
今日、どのプロパンガス会社にするか決めた。
2社を競わせることでいろいろと勉強になった。
一社は大手で、その調達力と安心を謳い文句にしていた。
もう一社は、大家にターゲットを絞り消防法はもとより、様々な法令に詳しく、
各種セミナーや勉強会を主催していた。
私も、普段営業として様々なクライアントを訪問しているが、今回のことを通じて、
お客を口説き落とす最大の武器は情報だと痛感した。
もうここまで書けば、私がどちらのプロパン会社にしたかお判りだろう。
一番ぐぐっと来たのは、消防法が改正になり全ての住宅に
火災報知器の設置が義務づけられると言う情報だった。
この会社はすでにそのことを見越し、火災報知器メーカーと提携し格安で提供できる
ルートを開拓済みであったことだ。
サラリーマン大家は普段仕事でどうしてもこういった情報に疎くなりがちである。
そんなときに、さりげなくこんな情報をくれるパートナーはありがたい。
ただ、自分自身も営業職なので、真っ先に飛び込みでプロパン会社切り替えの提案を
持ってきてくれた営業マンに断りの電話をするときは正直つらかった。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
2007.10.01
妻の事
今年の12月で結婚して８年になる。妻と結婚することがなかったら、不動産投資をすることもなかっただろう。
そもそも、不動産投資に興味を持ち不動産投資を始めようとしたのは、妻だ。
最初は不動産投資に私は反対だった。何故なら当時株式投資をしていた私にとって素人が生半可な知識で投資をする事がいかに危険な事か身を持って感じていたからだ。
リスクのない所にリターンはあるわけはないので、株でも不動産でも投資はよくリスクを吟味して、最近流行りの言葉で言えばリスクマネージメントをしなければヤケドをする。
私が特に心配だったのは天災だった。今考えれば余計な心配だったが、万一地震とかで全壊したらどうするのかリスクが高いと思った。
ある日、妻は余り乗り気のしない私をある不動産コンサルタントの所に連れて行った。
私は素直にそのコンサルタントに不動産投資リスクについて疑問をぶつけてみた。
そのコンサルタントは全ての私の疑問に的確に答を出してくれた。
この日を境に私は妻の物件選びに協力するようになった。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
そもそも、不動産投資に興味を持ち不動産投資を始めようとしたのは、妻だ。
最初は不動産投資に私は反対だった。何故なら当時株式投資をしていた私にとって素人が生半可な知識で投資をする事がいかに危険な事か身を持って感じていたからだ。
リスクのない所にリターンはあるわけはないので、株でも不動産でも投資はよくリスクを吟味して、最近流行りの言葉で言えばリスクマネージメントをしなければヤケドをする。
私が特に心配だったのは天災だった。今考えれば余計な心配だったが、万一地震とかで全壊したらどうするのかリスクが高いと思った。
ある日、妻は余り乗り気のしない私をある不動産コンサルタントの所に連れて行った。
私は素直にそのコンサルタントに不動産投資リスクについて疑問をぶつけてみた。
そのコンサルタントは全ての私の疑問に的確に答を出してくれた。
この日を境に私は妻の物件選びに協力するようになった。
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