先日、自宅近辺を散歩して周辺にどのくらい収益物件があるか数えてみた。
歩いて5分圏内にざっと数えただけでも、30件程度はありそうだ。

私の住む町は、横浜市の南部にあり周辺には自然も多く都心までは90分前後の立地だ。

お世辞にも通勤がしやすい立地とはいえない。それでも都心まで通勤している人も多い。
周辺には大規模な工場も多く近隣の工場や事業所に勤務している人もかなりいそうだ。

周辺の収益物件（早い話がアパート）はワンルームと2Kが多そうだ。
2Kの物件は築年数の古いものが多く、ワンルームは比較的築年数が浅いものが多い。
最近3棟ぐらい新築でワンルームが建った。

おそらく全ての物件がもともと誰かの自宅で移転後アパートに建て替えられたものと思う。

仮に私の今住んでいる家（築20年）が老朽化したとして、ここにアパートを建てるとするとどうなるか？

敷地面積は30坪とお世辞にも広いとはいえない。
周囲にある同じような敷地のアパートをみると、2Kで4部屋、1ルームで6部屋作れそうだ。

2Kにするか1Rにするか判断が分かれるところだが、空室リスクを下げるには、6部屋作れる1Rが有利だ。
しかし、当然1Rは単身者か学生をターゲットにすることになるが、周辺はファミリーが圧倒的に多い。
需要がどの程度あるかも問題になる。

ちなみに最近建ったアパートはどれも1R×6室だがどれもまだ満室にはなっていない。
そのうち一棟は最近ようやく6室のうち、4室が埋まったばかりだ。

建築費は、坪40万として1500万。諸経費を入れて1700万円くらいか？
今住んでいる家の解体費はどのくらいかかるのだろう？

この辺の1Rの家賃相場は築淺物件で6万円程度なので6万円×6部屋×12ヶ月=432万円
空室率を厳しめに25%と見て　432万円×75%=324万円

表面利回りは　　324万円÷1700万円×100=19%
建築費の回収は　1700万円÷324万円=5.24年となり

思ったより楽観的な数字だ。
もちろん建築費は借入をしないと言う前提の計算だし、元々住んでいた土地を活用するので、その分有利になるのは当たり前だが。

それから、自分たちが住む所も新しくマンションを買うなどしなければならない。

でも、老後は一軒家は広すぎて手入れも大変なので、マンション住まいもいいかもしれない。
私の自宅近辺は町並みも古くさく、土地も狭く密集しているので、
2代目が住みたがらず、やがてみんなアパートになってしまうかも。

今まで、ここに何年も住んでいるが、周辺のアパートなど気にしたこともなかったが、自分で収益物件を持つようになるといろいろと目に入ってくるようになる。
これが不動産投資のおもしろいところかも知れない。

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