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2007.09.30
出世街道への疑問その2
私が不動産投資を始めたのは、出世街道をひた走る事に疑問を持ったからだ・・・、と言いたい所だが実際は逆で不動産投資を始める事で出世街道に疑問を持つようになった。
今はまだ一棟しかないが、年間の家賃収入は1800万円だ。もちろんここからローン返済と税金を引くと500万円程度しか残らないが、それでも毎月40万円強の増収だ。
将来、金利の上昇や家賃の下落、入居率の低下や物件価格の下落などリスクもたっぷりあるが、自ら家賃収入の一部をプールし物件価値を上げるために再投資したり、繰上返済したりすることでリスクを低くしようと思っている。
物件を持つ前に比べると不動産管理会社や税理士との打ち合わせ、その他もろもろで忙しくなったが、会社で忙しいのに比べ全く苦にならない。
なんでだろうと考えて見たら、その労力の全てが自分のお金のためだからだ。
確かに会社で頑張って出世してもお金になって帰ってくるが、反対に本人はものすごく頑張っているのに上司と意見が合わなく干されてる人間もいる。
上司に魅力のある人が少ないのも事実だ。
出世のために上司に意見を合わせゴマをする者もいるし、うまくいかないと酒を飲みながら俺の給料が安いのはダメな会社と無能な上司のせいだと愚痴をこぼす者もいる。
努力がストレートに成果に結びつかないし、余計な労力も必要なのがサラリーマンだ。
賃貸経営はゴマをするべき上司もいないので全て自分で決めなければならないし、家賃収入が思わしくないのも全て自分の責任だ。酒を飲んで愚痴をこぼす標的もない。
不動産投資を始めてから”会社の中でのしがらみ”にまとわりつかれるサラリーマンより、リスクもあり自己責任もあるが自分で稼ぐ事業主の方がシンプルでいいと思うようになってきた。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
今はまだ一棟しかないが、年間の家賃収入は1800万円だ。もちろんここからローン返済と税金を引くと500万円程度しか残らないが、それでも毎月40万円強の増収だ。
将来、金利の上昇や家賃の下落、入居率の低下や物件価格の下落などリスクもたっぷりあるが、自ら家賃収入の一部をプールし物件価値を上げるために再投資したり、繰上返済したりすることでリスクを低くしようと思っている。
物件を持つ前に比べると不動産管理会社や税理士との打ち合わせ、その他もろもろで忙しくなったが、会社で忙しいのに比べ全く苦にならない。
なんでだろうと考えて見たら、その労力の全てが自分のお金のためだからだ。
確かに会社で頑張って出世してもお金になって帰ってくるが、反対に本人はものすごく頑張っているのに上司と意見が合わなく干されてる人間もいる。
上司に魅力のある人が少ないのも事実だ。
出世のために上司に意見を合わせゴマをする者もいるし、うまくいかないと酒を飲みながら俺の給料が安いのはダメな会社と無能な上司のせいだと愚痴をこぼす者もいる。
努力がストレートに成果に結びつかないし、余計な労力も必要なのがサラリーマンだ。
賃貸経営はゴマをするべき上司もいないので全て自分で決めなければならないし、家賃収入が思わしくないのも全て自分の責任だ。酒を飲んで愚痴をこぼす標的もない。
不動産投資を始めてから”会社の中でのしがらみ”にまとわりつかれるサラリーマンより、リスクもあり自己責任もあるが自分で稼ぐ事業主の方がシンプルでいいと思うようになってきた。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
2007.09.29
出世街道への疑問その1
私は、今年で東証一部に上場する企業に入社して20年になる。入社以来比較的順調に昇進してきたほうだ。
このまま行けば、役員になれるかどうかまでは微妙だが、その一歩手前ぐらいにはなれるだろう。周りもそう思っている。
それなのに、なぜ不動産投資と株式投資で収入を増やし、サラリーマンをリタイアしようとしているかというと、いくつか理由がある。
一つは、上を見ていても魅力を感じないことだ。みんな、能力もあり一生懸命頑張っていて部下もたくさんいる。
朝は８時前から出社し、夜は遅くまでクライアントと会食。週末は接待ゴルフ。
毎日疲れるが、やはり成果が出るとうれしい。ここで踏ん張れば役員の椅子にも手がかかる。
でも、私はそんな人生に魅力を感じなくなった。
上場企業の役員とて所詮サラリーマンだと言う事が分かってしまったからだ。
管理職になって役員と接する機会も多くなり、良くわかったが、役員とて、会社から給料をもらい社長と言う上司がいるサラリーマンなのだ。逆立ちしても社長には頭があがらないのだ。
もちろん、社会的地位は誰が見ても文句はないし、部下も多く決裁範囲も広い。
でも肝心な経営判断は社長の判断に従わなければならないし、そのため社長にはいつも気を遣っている。
そんな姿を見ていて急に出世街道をひた走る事に疑問を感じ出したのだった。
世の中には、上場会社の役員でなくとも、成功している人はたくさんいる。なんか、そんな人達のほうがよっぽども生き生きしていて、魅力的に見えるようになってしまった。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
このまま行けば、役員になれるかどうかまでは微妙だが、その一歩手前ぐらいにはなれるだろう。周りもそう思っている。
それなのに、なぜ不動産投資と株式投資で収入を増やし、サラリーマンをリタイアしようとしているかというと、いくつか理由がある。
一つは、上を見ていても魅力を感じないことだ。みんな、能力もあり一生懸命頑張っていて部下もたくさんいる。
朝は８時前から出社し、夜は遅くまでクライアントと会食。週末は接待ゴルフ。
毎日疲れるが、やはり成果が出るとうれしい。ここで踏ん張れば役員の椅子にも手がかかる。
でも、私はそんな人生に魅力を感じなくなった。
上場企業の役員とて所詮サラリーマンだと言う事が分かってしまったからだ。
管理職になって役員と接する機会も多くなり、良くわかったが、役員とて、会社から給料をもらい社長と言う上司がいるサラリーマンなのだ。逆立ちしても社長には頭があがらないのだ。
もちろん、社会的地位は誰が見ても文句はないし、部下も多く決裁範囲も広い。
でも肝心な経営判断は社長の判断に従わなければならないし、そのため社長にはいつも気を遣っている。
そんな姿を見ていて急に出世街道をひた走る事に疑問を感じ出したのだった。
世の中には、上場会社の役員でなくとも、成功している人はたくさんいる。なんか、そんな人達のほうがよっぽども生き生きしていて、魅力的に見えるようになってしまった。
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2007.09.28
自宅周辺の収益物件
先日、自宅近辺を散歩して周辺にどのくらい収益物件があるか数えてみた。
歩いて5分圏内にざっと数えただけでも、30件程度はありそうだ。
私の住む町は、横浜市の南部にあり周辺には自然も多く都心までは90分前後の立地だ。
お世辞にも通勤がしやすい立地とはいえない。それでも都心まで通勤している人も多い。
周辺には大規模な工場も多く近隣の工場や事業所に勤務している人もかなりいそうだ。
周辺の収益物件（早い話がアパート）はワンルームと2Kが多そうだ。
2Kの物件は築年数の古いものが多く、ワンルームは比較的築年数が浅いものが多い。
最近3棟ぐらい新築でワンルームが建った。
おそらく全ての物件がもともと誰かの自宅で移転後アパートに建て替えられたものと思う。
仮に私の今住んでいる家（築20年）が老朽化したとして、ここにアパートを建てるとするとどうなるか？
敷地面積は30坪とお世辞にも広いとはいえない。
周囲にある同じような敷地のアパートをみると、2Kで4部屋、1ルームで6部屋作れそうだ。
2Kにするか1Rにするか判断が分かれるところだが、空室リスクを下げるには、6部屋作れる1Rが有利だ。
しかし、当然1Rは単身者か学生をターゲットにすることになるが、周辺はファミリーが圧倒的に多い。
需要がどの程度あるかも問題になる。
ちなみに最近建ったアパートはどれも1R×6室だがどれもまだ満室にはなっていない。
そのうち一棟は最近ようやく6室のうち、4室が埋まったばかりだ。
建築費は、坪40万として1500万。諸経費を入れて1700万円くらいか？
今住んでいる家の解体費はどのくらいかかるのだろう？
この辺の1Rの家賃相場は築淺物件で6万円程度なので6万円×6部屋×12ヶ月=432万円
空室率を厳しめに25%と見て 432万円×75%=324万円
表面利回りは 324万円÷1700万円×100=19%
建築費の回収は 1700万円÷324万円=5.24年となり
思ったより楽観的な数字だ。
もちろん建築費は借入をしないと言う前提の計算だし、元々住んでいた土地を活用するので、その分有利になるのは当たり前だが。
それから、自分たちが住む所も新しくマンションを買うなどしなければならない。
でも、老後は一軒家は広すぎて手入れも大変なので、マンション住まいもいいかもしれない。
私の自宅近辺は町並みも古くさく、土地も狭く密集しているので、
2代目が住みたがらず、やがてみんなアパートになってしまうかも。
今まで、ここに何年も住んでいるが、周辺のアパートなど気にしたこともなかったが、自分で収益物件を持つようになるといろいろと目に入ってくるようになる。
これが不動産投資のおもしろいところかも知れない。
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歩いて5分圏内にざっと数えただけでも、30件程度はありそうだ。
私の住む町は、横浜市の南部にあり周辺には自然も多く都心までは90分前後の立地だ。
お世辞にも通勤がしやすい立地とはいえない。それでも都心まで通勤している人も多い。
周辺には大規模な工場も多く近隣の工場や事業所に勤務している人もかなりいそうだ。
周辺の収益物件（早い話がアパート）はワンルームと2Kが多そうだ。
2Kの物件は築年数の古いものが多く、ワンルームは比較的築年数が浅いものが多い。
最近3棟ぐらい新築でワンルームが建った。
おそらく全ての物件がもともと誰かの自宅で移転後アパートに建て替えられたものと思う。
仮に私の今住んでいる家（築20年）が老朽化したとして、ここにアパートを建てるとするとどうなるか？
敷地面積は30坪とお世辞にも広いとはいえない。
周囲にある同じような敷地のアパートをみると、2Kで4部屋、1ルームで6部屋作れそうだ。
2Kにするか1Rにするか判断が分かれるところだが、空室リスクを下げるには、6部屋作れる1Rが有利だ。
しかし、当然1Rは単身者か学生をターゲットにすることになるが、周辺はファミリーが圧倒的に多い。
需要がどの程度あるかも問題になる。
ちなみに最近建ったアパートはどれも1R×6室だがどれもまだ満室にはなっていない。
そのうち一棟は最近ようやく6室のうち、4室が埋まったばかりだ。
建築費は、坪40万として1500万。諸経費を入れて1700万円くらいか？
今住んでいる家の解体費はどのくらいかかるのだろう？
この辺の1Rの家賃相場は築淺物件で6万円程度なので6万円×6部屋×12ヶ月=432万円
空室率を厳しめに25%と見て 432万円×75%=324万円
表面利回りは 324万円÷1700万円×100=19%
建築費の回収は 1700万円÷324万円=5.24年となり
思ったより楽観的な数字だ。
もちろん建築費は借入をしないと言う前提の計算だし、元々住んでいた土地を活用するので、その分有利になるのは当たり前だが。
それから、自分たちが住む所も新しくマンションを買うなどしなければならない。
でも、老後は一軒家は広すぎて手入れも大変なので、マンション住まいもいいかもしれない。
私の自宅近辺は町並みも古くさく、土地も狭く密集しているので、
2代目が住みたがらず、やがてみんなアパートになってしまうかも。
今まで、ここに何年も住んでいるが、周辺のアパートなど気にしたこともなかったが、自分で収益物件を持つようになるといろいろと目に入ってくるようになる。
これが不動産投資のおもしろいところかも知れない。
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2007.09.27
投資計画
ところで、サラリーマンを脱出するには、当たり前のことだが、まとまったお金か、
安定した収入が必要だ。
私の場合、親から相続した家はあるものの未就学児が二人もいてこれから結構金がかかる。
一体、子供の養育費にいくらかかるのかも見当がつかない。
それに、自分たち夫婦の生活費が今後いくらかかるのかも、考えなければならない。
それらをちゃんと検討しないと、闇雲に投資をし必要以上なリスクをとったり、逆に目標に全く足らなかったりすることになる。
イメージとしてはよく、生保の営業に作ってもらうライフイベントとお金の関係をグラフにしたやつを作る必要がある。
しかし、生保はもしもの時の補償額を多く設定して、毎月の保険料を高く設定しようとするので、どうしてもオーバースペックになりがちだ。
結婚費用も人生で必要な費用としていろんなところで400万とか500万とか言っているが、私の場合ちゃんとした結婚式場で、式を挙げヨーロッパに３週間も新婚旅行に行ったが、かかった費用からご祝儀を引くと二人で100万円の負担ですべてまかなえた。
派手にやろうとすればいくらでもかけれるが、人様からみて恥ずかしくない内容で、100万円で済ますことも可能だ。
本とか雑誌に書いてある数値も本当にそんなにかかるの？と言ったところからスタートしないと危険だ。
どうしたら、500万円もかかるのだろう？
自分のことは、自分で信頼できる筋からちゃんと調べよう。
そんな人生で必要なお金が見えて初めて、投資計画が立てられるわけだ。
ところで、必要なお金が見えたところで、どうやって投資計画を立てればいいのかわからない人が多いと思う。
ファイナンシャルプランナーにたててもらう方法もあるが、その多くは金融機関と紐付きで中立的な計画を立ててくれるとは限らない。
かといって、独立系のＦＰはお金もかかる。たぶん5万〜6万くらい。
いっそのこと自分のことは、自分でやるべしとし、自分でやることにした。
私の場合はマネックス証券の内藤忍さんが書いた
内藤忍の資産設計塾 実践編 ―自分も資産も成長する新・資産三分法
を参考にしようと思う。
著者ご自身も同じ方法で、資産用を行っているところが好感が持てる。
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安定した収入が必要だ。
私の場合、親から相続した家はあるものの未就学児が二人もいてこれから結構金がかかる。
一体、子供の養育費にいくらかかるのかも見当がつかない。
それに、自分たち夫婦の生活費が今後いくらかかるのかも、考えなければならない。
それらをちゃんと検討しないと、闇雲に投資をし必要以上なリスクをとったり、逆に目標に全く足らなかったりすることになる。
イメージとしてはよく、生保の営業に作ってもらうライフイベントとお金の関係をグラフにしたやつを作る必要がある。
しかし、生保はもしもの時の補償額を多く設定して、毎月の保険料を高く設定しようとするので、どうしてもオーバースペックになりがちだ。
結婚費用も人生で必要な費用としていろんなところで400万とか500万とか言っているが、私の場合ちゃんとした結婚式場で、式を挙げヨーロッパに３週間も新婚旅行に行ったが、かかった費用からご祝儀を引くと二人で100万円の負担ですべてまかなえた。
派手にやろうとすればいくらでもかけれるが、人様からみて恥ずかしくない内容で、100万円で済ますことも可能だ。
本とか雑誌に書いてある数値も本当にそんなにかかるの？と言ったところからスタートしないと危険だ。
どうしたら、500万円もかかるのだろう？
自分のことは、自分で信頼できる筋からちゃんと調べよう。
そんな人生で必要なお金が見えて初めて、投資計画が立てられるわけだ。
ところで、必要なお金が見えたところで、どうやって投資計画を立てればいいのかわからない人が多いと思う。
ファイナンシャルプランナーにたててもらう方法もあるが、その多くは金融機関と紐付きで中立的な計画を立ててくれるとは限らない。
かといって、独立系のＦＰはお金もかかる。たぶん5万〜6万くらい。
いっそのこと自分のことは、自分でやるべしとし、自分でやることにした。
私の場合はマネックス証券の内藤忍さんが書いた
内藤忍の資産設計塾 実践編 ―自分も資産も成長する新・資産三分法
を参考にしようと思う。
著者ご自身も同じ方法で、資産用を行っているところが好感が持てる。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
2007.09.26
通帳に記帳
昨日、クライアントと芋焼酎を呑み過ぎ体調が悪い。と言うか正確に言うと二日酔いだ。
二日酔いを紛らわすために、銀行に記帳に行くことにした。
先月、妻と共同購入したマンションの家賃が振り込まれている。
その下の行は銀行への返済である。
60万の家賃収入に対し40万の返済。差し引き20万円だ。
元利均等返済だと初めは利息ばかり返していることになる。
その下の行には、お利息238円とある。
きっと融資を受けた8000万円に対してついたのだろう。
ふざけている。
タダみたいな金利で一般市民から金を借りて、私みたいな一般市民に金を貸して儲けているかと思うと腹が立つ。
早いところ銀行の世話にならないですむようにしなければ。
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二日酔いを紛らわすために、銀行に記帳に行くことにした。
先月、妻と共同購入したマンションの家賃が振り込まれている。
その下の行は銀行への返済である。
60万の家賃収入に対し40万の返済。差し引き20万円だ。
元利均等返済だと初めは利息ばかり返していることになる。
その下の行には、お利息238円とある。
きっと融資を受けた8000万円に対してついたのだろう。
ふざけている。
タダみたいな金利で一般市民から金を借りて、私みたいな一般市民に金を貸して儲けているかと思うと腹が立つ。
早いところ銀行の世話にならないですむようにしなければ。
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実践！不動産投資スーパーゼミナール
2007.09.26
プロパンガス会社
夏休みの旅行から帰ってきて、家でぼーっとしていると、突然来客があった。
何かの訪問セールスかと思いきや、いきなり物件のプロパン会社を乗り換えないかとの提案だった。
プロパン会社を乗り換えると給湯器をすべて無償で入れ替えるとのこと。
以前何かの本で読んだことがあったので、そんなに警戒しなかったが、
どうやってオーナーチェンジを知ったのかはよくわからなかった。
その営業マン曰く、プロパン屋さんにとってオーナーチェンジは最大のビジネスチャンスなので、網を張っているそうだ。
すでにこの物件は築17年で3台ほど給湯器を交換している。
これは渡りに船と判断した。
念のため不動産会社のOさんに確認をとったが、悪い話ではないとのことだった。
おまけにOさんの付き合いのあるプロパンやさんも紹介してもらえることになった。
2社のうちから条件のいい方と契約しようと思う。
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何かの訪問セールスかと思いきや、いきなり物件のプロパン会社を乗り換えないかとの提案だった。
プロパン会社を乗り換えると給湯器をすべて無償で入れ替えるとのこと。
以前何かの本で読んだことがあったので、そんなに警戒しなかったが、
どうやってオーナーチェンジを知ったのかはよくわからなかった。
その営業マン曰く、プロパン屋さんにとってオーナーチェンジは最大のビジネスチャンスなので、網を張っているそうだ。
すでにこの物件は築17年で3台ほど給湯器を交換している。
これは渡りに船と判断した。
念のため不動産会社のOさんに確認をとったが、悪い話ではないとのことだった。
おまけにOさんの付き合いのあるプロパンやさんも紹介してもらえることになった。
2社のうちから条件のいい方と契約しようと思う。
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2007.09.24
自販機設置
自販機を設置した。
素人考えではこんな所に自販機を設置しても、誰も買わないかと思いきや、自販機の会社の人から見ると売れるそうだ。
条件としては
１．近くにコンビニがない
２．近くに工場や事業所がある
なんてところが売れるそうだ。
メーカーはどこにしようかと迷ったが、マンションの住人は男が多いことから、
アサヒにした。
男性にはアサヒは人気だそうだ。
ちなみに女性にはキリンが人気があるそうだ。
自販機の上がりは1本あたり30円だ。
でもそこから電気代を捻出しなければならない。
標準的な電気代は4〜5千円/月だそうだ。
従って 5,000円÷30円≒167で 月に167本以上売れないと赤字だ。
月300本はいけそうだとのこと。
これで、300×30円−5,000円＝4,000円の増収だ。
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素人考えではこんな所に自販機を設置しても、誰も買わないかと思いきや、自販機の会社の人から見ると売れるそうだ。
条件としては
１．近くにコンビニがない
２．近くに工場や事業所がある
なんてところが売れるそうだ。
メーカーはどこにしようかと迷ったが、マンションの住人は男が多いことから、
アサヒにした。
男性にはアサヒは人気だそうだ。
ちなみに女性にはキリンが人気があるそうだ。
自販機の上がりは1本あたり30円だ。
でもそこから電気代を捻出しなければならない。
標準的な電気代は4〜5千円/月だそうだ。
従って 5,000円÷30円≒167で 月に167本以上売れないと赤字だ。
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2007.09.23
ついに物件購入
妻と銀行の前で待ち合わせて、中に入る。
しばらくすると融資担当のMさんが出てきた。
不動産仲介のOさんも現れた。
妻と合わせて2億弱の融資による買い物だ。
売り主のNさんと司法書士がそろうといよいよ取引開始だ。
不動産取引初めての私たちにとって、目の前で何が行われているのかさっぱり理解できなかった。
もしも詐欺にあっても仕方ないくらい銀行と司法書士のペースでことは進められた。
私たちはただ言われるままに、ハンコを押すのみであった。
とても2億の物件を買っている気がしない。
おおよそ、90分ほどですべての手続きは終わった。
これで晴れて物件を手にすることができた。
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不動産仲介のOさんも現れた。
妻と合わせて2億弱の融資による買い物だ。
売り主のNさんと司法書士がそろうといよいよ取引開始だ。
不動産取引初めての私たちにとって、目の前で何が行われているのかさっぱり理解できなかった。
もしも詐欺にあっても仕方ないくらい銀行と司法書士のペースでことは進められた。
私たちはただ言われるままに、ハンコを押すのみであった。
とても2億の物件を買っている気がしない。
おおよそ、90分ほどですべての手続きは終わった。
これで晴れて物件を手にすることができた。
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2007.09.22
融資決定
自宅を担保に入れる件を断ってから数日たった。不動産会社の担当のOさんが訪問したいという。
妻とドキドキしながら待っているとほどなくしてOさんがやってきた。
結果は融資決定であった。条件は、1億8千5百万円の借入で借入期間25年、5年固定金利で3.0%だった。自宅を担保に入れないときと比べ0.1%金利が上がった。前回の銀行の3.5%に比べると、大きな差だ。
早速、具体的な手続きにはいることになった。これで一生涯でたぶん一番大きな買い物をすることになるんだなと思った。でも収益物件なので1億8千万という実感は正直わかなかった。
事業に失敗して家族で夜逃げ？とかそんなことになっちゃったらどうしようなどと一瞬考えたが、先に進むしか無かった。
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妻とドキドキしながら待っているとほどなくしてOさんがやってきた。
結果は融資決定であった。条件は、1億8千5百万円の借入で借入期間25年、5年固定金利で3.0%だった。自宅を担保に入れないときと比べ0.1%金利が上がった。前回の銀行の3.5%に比べると、大きな差だ。
早速、具体的な手続きにはいることになった。これで一生涯でたぶん一番大きな買い物をすることになるんだなと思った。でも収益物件なので1億8千万という実感は正直わかなかった。
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2007.09.21
自宅の担保
結局妻と悩んだ末、家を担保に入れなければならないなら、融資はいらないと返事をすることにした。
せっかくの話が飛ぶ可能性もあったが、どうしても心情的に許せないものがあった。
家は、日々の生活の基盤でありそれを担保に入れるのは、何か落ち着かない。そこまでして融資を受けるつもりもない。そういう気持ちだった。
これで、融資が下りなければ縁が無かったものと諦めるしかない。
不動産はよく縁のものと言うが、そう割り切ることにした。
ちなみに、デフォルト（債務不履行）になった場合は担保に入っていようといまいと返済義務が生じると差し押さえの対象になる。
ただ、担保に入っていると多重債務の場合など、優先的に権利を主張できる制度で、登記することによりその権利が確保される。いわゆる抵当権というものだ。
自宅を担保に入れる件は丁重にお断りし、その条件での融資の結果を待つことになった。
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せっかくの話が飛ぶ可能性もあったが、どうしても心情的に許せないものがあった。
家は、日々の生活の基盤でありそれを担保に入れるのは、何か落ち着かない。そこまでして融資を受けるつもりもない。そういう気持ちだった。
これで、融資が下りなければ縁が無かったものと諦めるしかない。
不動産はよく縁のものと言うが、そう割り切ることにした。
ちなみに、デフォルト（債務不履行）になった場合は担保に入っていようといまいと返済義務が生じると差し押さえの対象になる。
ただ、担保に入っていると多重債務の場合など、優先的に権利を主張できる制度で、登記することによりその権利が確保される。いわゆる抵当権というものだ。
自宅を担保に入れる件は丁重にお断りし、その条件での融資の結果を待つことになった。
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2007.09.21
新たな問題
不動産会社のOさんが訪問したいとのことだ。
融資の条件のことだそうだ。
妻とドキドキしながら待っているといつも通りの笑顔でOさんがやってきた。
基本的に融資に前向きだそうだ。
利率は、年2.9% 以前の相場に比べれば高くなったが、前回の銀行よりも0.6%も安い。
0.6%と言っても馬鹿にできない。今回の返済期間は25年だが、年間で70万、25年で1750万円も差が出る。条件としては良くもなく悪くもなくか？
しかし、一つだけ問題があった。
今住んでいる家を共同担保に入れてほしいというのが条件だそうだ。
これには正直抵抗があった。
一旦、検討すると言うことでOさんにお引き取り願った。
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融資の条件のことだそうだ。
妻とドキドキしながら待っているといつも通りの笑顔でOさんがやってきた。
基本的に融資に前向きだそうだ。
利率は、年2.9% 以前の相場に比べれば高くなったが、前回の銀行よりも0.6%も安い。
0.6%と言っても馬鹿にできない。今回の返済期間は25年だが、年間で70万、25年で1750万円も差が出る。条件としては良くもなく悪くもなくか？
しかし、一つだけ問題があった。
今住んでいる家を共同担保に入れてほしいというのが条件だそうだ。
これには正直抵抗があった。
一旦、検討すると言うことでOさんにお引き取り願った。
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2007.09.20
新たな融資元
今回この物件を紹介してくれた不動産会社のOさんが打合せに来たいとのことだ。
きっと新たな融資元のことだろう。
新たな銀行は地元の地銀であり、元々の候補にもあがっていた銀行だ。
ただし、支店が違うそうだ。
そもそも、この不動産会社と付き合いのある支店はM支店だったが、
なぜかJ支店だった。
よくよく聞いてみると、この支店は実は売り主の方のおつきあいのある支店だそうで、売り主様のご紹介だそうだ。
さらに驚くべきことにこの支店の支店長は偶然にも不動産会社のOさんが入社して間もない頃付き合いのあった方が支店長をされている支店とのことだった。
これも何かの縁と思った。
取り急ぎ融資の審査のための書類を記入し0さんに託した。
まさに託すと言った感じだ。
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きっと新たな融資元のことだろう。
新たな銀行は地元の地銀であり、元々の候補にもあがっていた銀行だ。
ただし、支店が違うそうだ。
そもそも、この不動産会社と付き合いのある支店はM支店だったが、
なぜかJ支店だった。
よくよく聞いてみると、この支店は実は売り主の方のおつきあいのある支店だそうで、売り主様のご紹介だそうだ。
さらに驚くべきことにこの支店の支店長は偶然にも不動産会社のOさんが入社して間もない頃付き合いのあった方が支店長をされている支店とのことだった。
これも何かの縁と思った。
取り急ぎ融資の審査のための書類を記入し0さんに託した。
まさに託すと言った感じだ。
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2007.09.18
融資却下
会議中に携帯が鳴った。
妻からだ。
銀行の融資が通ったのか？と思い会議を抜け出し電話に出る。
すると全く逆の話だった。
支店長までOKだったのに本店で却下されたそうだ。
正直言ってショックを隠せなかった。
属性（融資を受ける人の年収や借金の状況）は問題なく、融資の契約の日取りも決定していただけに、正直唖然とした。
銀行を紹介してもらった不動産会社担当のOさんに電話をした。
正直こんなことは初めてだそうだ。
いずれにしても別の銀行を当たるとのことだ。
また、振り出しだ。
でも不動産会社のOさんともここは利害が一致する。
融資が下りなければ、彼も仲介料が入らない。
彼にすべてを託し、待つことにしたが正直落ち着かなかった。
しかし、割り切ることにした。
これで融資がつかなければ買うなと言うことだ。
これまで、株式投資でも深追いをして儲かった試しがなかった。
神様かご先祖様か分からないけど何かの思し召しと考えることにした。
そうしたら気分も落ち着いた。
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妻からだ。
銀行の融資が通ったのか？と思い会議を抜け出し電話に出る。
すると全く逆の話だった。
支店長までOKだったのに本店で却下されたそうだ。
正直言ってショックを隠せなかった。
属性（融資を受ける人の年収や借金の状況）は問題なく、融資の契約の日取りも決定していただけに、正直唖然とした。
銀行を紹介してもらった不動産会社担当のOさんに電話をした。
正直こんなことは初めてだそうだ。
いずれにしても別の銀行を当たるとのことだ。
また、振り出しだ。
でも不動産会社のOさんともここは利害が一致する。
融資が下りなければ、彼も仲介料が入らない。
彼にすべてを託し、待つことにしたが正直落ち着かなかった。
しかし、割り切ることにした。
これで融資がつかなければ買うなと言うことだ。
これまで、株式投資でも深追いをして儲かった試しがなかった。
神様かご先祖様か分からないけど何かの思し召しと考えることにした。
そうしたら気分も落ち着いた。
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2007.09.17
いよいよ契約
いよいよ、契約の日が来た。
一旦諦めていただけに、感無量だ。
不動産会社に子供らを連れて行く。
はじめに、今回物件を紹介してもらった不動産会社の
方から重要事項説明というのを受ける。
30分ほどすると、売り主の代表のNさんがやってきた。
緊張した。
でも非常に人当たりがよく、好感が持て信用に足る人だと直感した。
私たちは指し値を入れたが満額で購入する人が現れ一度は諦めていたので、その経緯を聞くと、その人は一旦は満額で購入すると言いつつも、のらりくらりとはぐらかし契約をなかなかしなかったそうだ。
不動産コンサルタントの
和合 実さんの本にも書いてるが不動産は全くもってして縁のものだと思った。
縁の無い人には買えないし、どんなことがあっても縁のある人には物件が勝手に買い主の方に寄ってくるものだと感じた。
現在でもサブリースで満室で、年間の家賃収入は1800万円もある。
なぜ手放すのか疑問だったので、聞いてみたらバブルのトラウマがあるようだ。
バブルの頃に新築で建築してそのまま塩漬けになってしまったそうだ。
平成の初め頃の物件にはそんな物件が多い。
不動産投資はこりごりといった感じだ。
物件の購入価格は諸経費込みで約2億円だ。
妻と私の年収は合わせて税込みで1500万円だ。
こんな大きな買い物をしたことは当然無い。
契約書の内容を一行一行確かめながらハンコを押す。
契約が無事済むとおめでとうございます。と言われた。
こんなことを言われるのは、産婦人科で妻が妊娠したことがわかったとき以来だ。
そうか、これはおめでたいことなのかと人ごとのように思ったりもした。
2億円も借金を抱え何がおめでたいのかよく分からなかったが、嬉しくもあった。
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一旦諦めていただけに、感無量だ。
不動産会社に子供らを連れて行く。
はじめに、今回物件を紹介してもらった不動産会社の
方から重要事項説明というのを受ける。
30分ほどすると、売り主の代表のNさんがやってきた。
緊張した。
でも非常に人当たりがよく、好感が持て信用に足る人だと直感した。
私たちは指し値を入れたが満額で購入する人が現れ一度は諦めていたので、その経緯を聞くと、その人は一旦は満額で購入すると言いつつも、のらりくらりとはぐらかし契約をなかなかしなかったそうだ。
不動産コンサルタントの
和合 実さんの本にも書いてるが不動産は全くもってして縁のものだと思った。
縁の無い人には買えないし、どんなことがあっても縁のある人には物件が勝手に買い主の方に寄ってくるものだと感じた。
現在でもサブリースで満室で、年間の家賃収入は1800万円もある。
なぜ手放すのか疑問だったので、聞いてみたらバブルのトラウマがあるようだ。
バブルの頃に新築で建築してそのまま塩漬けになってしまったそうだ。
平成の初め頃の物件にはそんな物件が多い。
不動産投資はこりごりといった感じだ。
物件の購入価格は諸経費込みで約2億円だ。
妻と私の年収は合わせて税込みで1500万円だ。
こんな大きな買い物をしたことは当然無い。
契約書の内容を一行一行確かめながらハンコを押す。
契約が無事済むとおめでとうございます。と言われた。
こんなことを言われるのは、産婦人科で妻が妊娠したことがわかったとき以来だ。
そうか、これはおめでたいことなのかと人ごとのように思ったりもした。
2億円も借金を抱え何がおめでたいのかよく分からなかったが、嬉しくもあった。
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2007.09.16
ライバル敗退
ある日不動産会社からの電話が鳴った。
先日、別の人に満額買い付けを入れられ諦めていた2億の物件だった。
すっかり諦めていただけに意外だった。
てっきり融資が通らなかったのかと思いきや何か訳があるようだった。
すぐに購入の意志があることを伝え、不動産屋さんからの連絡を待つことにした。
何事も初めてのことなので、今後どうするかよく分からなかった。
はっきり言ってずぶの素人状態だ。しかもそれでいて2億もの物件を買おうとしているのだから、無謀と言えばそれまでだ。
しばらくして不動産屋さんから連絡があり、不動産屋さんの事務所で契約をする運びとなった。
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先日、別の人に満額買い付けを入れられ諦めていた2億の物件だった。
すっかり諦めていただけに意外だった。
てっきり融資が通らなかったのかと思いきや何か訳があるようだった。
すぐに購入の意志があることを伝え、不動産屋さんからの連絡を待つことにした。
何事も初めてのことなので、今後どうするかよく分からなかった。
はっきり言ってずぶの素人状態だ。しかもそれでいて2億もの物件を買おうとしているのだから、無謀と言えばそれまでだ。
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2007.09.16
ライバル登場
きっと、指値をしても大丈夫だろうと高をくくっていたら、なんと満額で購入する人が現れたので、そちらと交渉するとのことだった。
過去の例で一番手が融資が下りずに二番手に回ってきたこともあったが、あまり期待できない。
非常に残念だったが、縁がなかったものとして諦めることにした。
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2007.09.16
2億の物件
いろいろな物件を見たが、どれもしっくりこないものが多かった。
駅から遠い割には賃料の設定が高かったり、駅から近く満室御礼だけど、
やたらに強気な値段で、ローンを組んでの購入はリスクがありすぎたりと、
触手の動く物件が、なかなか見つからなかった。
そんなときある日、網を張っていた不動産会社から電話があった。
いい物件があるので至急検討してほしいとのことだった。
過去に何度もいい物件の一番手をさらわれた経験があるので、妻と物件のキャッシュフローが出るようだったらすぐに買い付けを入れようと話し合った。
総額2億の物件で表面利回り約9%だった。
キャッシュフローも継続的に出そうな物件だったが、なにしろ高い。
インターネットで検索すると、今回紹介されたとおぼしき物件が出ていた。
価格は2億4千万円で昨年から売れていないようだった。
きっとなかなか、買い手が現れなかったのだろう。
自己資金もいくらかは入れたかったのと、競合相手（他の買い手）もそんなにいないだろうと思い500万円引きの1億9千5百万で指値をいれた。
指値が通るか分からないが、もしも通ってしまったらどうしようとか複雑な心境だった。
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駅から遠い割には賃料の設定が高かったり、駅から近く満室御礼だけど、
やたらに強気な値段で、ローンを組んでの購入はリスクがありすぎたりと、
触手の動く物件が、なかなか見つからなかった。
そんなときある日、網を張っていた不動産会社から電話があった。
いい物件があるので至急検討してほしいとのことだった。
過去に何度もいい物件の一番手をさらわれた経験があるので、妻と物件のキャッシュフローが出るようだったらすぐに買い付けを入れようと話し合った。
総額2億の物件で表面利回り約9%だった。
キャッシュフローも継続的に出そうな物件だったが、なにしろ高い。
インターネットで検索すると、今回紹介されたとおぼしき物件が出ていた。
価格は2億4千万円で昨年から売れていないようだった。
きっとなかなか、買い手が現れなかったのだろう。
自己資金もいくらかは入れたかったのと、競合相手（他の買い手）もそんなにいないだろうと思い500万円引きの1億9千5百万で指値をいれた。
指値が通るか分からないが、もしも通ってしまったらどうしようとか複雑な心境だった。
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